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为改善居民居住条件，加快建成区棚户区改造进程，规范棚户区改造安置补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据区委、区政府《关于进一步促进全区房地产市场平稳健康发展的意见》有关棚改工作的要求，按照“政府主导、规划引领、政策支撑、镇街主责、村民自愿”的原则，结合我区实际，制定本意见。

一、棚户区改造范围

牟平区建成区和城区滨海地带范围内的村。养马岛改造实施方案另行制定。

二、棚户区改造法律依据

棚户区改造房屋拆迁补偿，参照《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》和有关棚户区改造政策及《关于研究解决我区旧村改造地上附着物评估有关问题的会议纪要》(2011年第39号)、《烟台市牟平区第十七届人民政府常务会议纪要》(2013年第29号)等有关规定。

三、棚户区改造拆迁补偿方式

1.棚户区改造拆迁住宅房屋，实行房屋安置和货币补偿相结合。具体补偿方式为：计算出房屋拆迁补偿总价款，再将补偿总价款等价折算成购房券。被征收人利用购房券在政府筹集的房源库中购买一套安置用房后，剩余的补偿款可自行确定兑换货币或再选房的补偿方式。

住宅房屋拆迁补偿总价款=确定的征收补偿面积×征收房屋货币补偿单价+临时安置补助费+搬迁费+奖励费+装修补助费。

2.棚户区改造拆迁生产、经营、办公等非住宅房屋，实行货币补偿。具体依据《烟台市牟平区第十七届人民政府常务会议纪要》(2013年第29号)有关规定，按评估价给予货币补偿。拆迁房屋属村集体所有用于村委会办公用房的，可在新建社区范围内或其他房地产开发项目中调换办公用房，按评估价值结清差价。

四、棚户区改造拆迁住宅房屋货币化补偿单价的确定

棚户区改造拆迁住宅房屋货币化补偿单价，以区政府委托有资质的第三方评估机构出具的区域评估补偿单价为准。

五、棚户区改造拆迁住宅房屋补偿面积的确定

1.有土地使用权证和房产所有权证的普通平房住宅，按土地使用证载明的有效宅基地面积(以国土部门认定为准)1:1比例确认补偿面积，其房屋及院落的附属设施、建筑物、构筑物等不再给予补偿。

2.有土地使用权证和房产所有权证的二层至三层的独居住宅，按土地登记的宅基地面积(以国土部门认定为准)及二层以上按房产证载明的合法有效建筑面积(以不动产登记机构认定为准)之和按1:1比例确认补偿面积，其房屋及院落的附属设施、建筑物、构筑物等不再给予补偿。

3.群体住宅楼，按房产证载明的有效住宅建筑面积(以不动产登记机构认定为准)1:1.1比例确认补偿面积，草棚等其他附属物按评估价值给予补偿。

4.无产权证明，但在规划部门1992年地形图已有的住宅房屋，视为有证房屋，按土地部门登记的宅基地面积(以国土部门认定为准)1:1比例确认补偿面积。

5.无产权证明，1992年以后建设的建筑物，按《烟台市牟平区第十七届人民政府常务会议纪要》(2013年第29号)有关规定执行。

六、棚户区改造拆迁住宅房屋搬迁补助和奖励标准

1.住宅房屋搬迁费为每户1000元，需周转过渡的，应计算2次搬迁费。

2.临时安置补助费：按房屋产权证每证每月1200元的标准补助。

被拆迁人选择购置现房安置的，给予3个月的补助。选择期房或利用存量建设用地重建安置房的，过渡期按自搬迁腾空房屋至交房止，再加3个月计算。

3.奖励费：奖励费以被征收人的房屋产权证为单位进行奖励，在规定的时间内签定拆迁补偿协议并上交两证的(土地证、房产证)，给予1万元的奖励费;在征收补偿方案规定的期限内搬迁、交付的，再给予1万元奖励费，逾期不予奖励。

4.装修补助：按每个搬迁房屋产权证2万元标准补助。

5.对利用住宅作为营业用房的，按实际用作经营的建筑面积每平方米400元的标准，支付一次性补助。但须具备下列条件：(1)营业执照、税务登记证(营业以来有纳税记录，未欠税款);(2)营业执照和税务登记证注明的营业地点一致。

七、棚户区改造拆迁补偿工作责任分工

1.区棚户区改造指挥部负责统一研究制定有关棚改政策和拆迁补偿标准，统筹推进全区棚户区改造工作。各相关镇街成立片区棚改指挥部，在区棚改指挥部的统一领导下，负责实施本片区的棚改征迁工作。镇街(片区指挥部)及各村委具体负责做好被征收人工作，并与被征收人签订拆迁补偿安置协议。

2.在签订拆迁补偿安置协议时，被征收人要同时提交被征收房屋的房地产权注销登记书面申请、权属证件(房产所有权证、土地使用证)和身份证明材料。房屋搬迁腾空完成后，由各镇街统一办理房地产证件注销手续。

3.片区房屋搬迁腾空完成后，由区棚改指挥部通过招标方式确定拆除费用，由镇街具体负责，相关部门配合安全有序的实施房屋拆除工作。

4.棚户区完成房屋拆迁补偿后，由国土部门负责将拆除房屋腾空的土地直接征收为国有储备用地，不再对原土地所有权人给予补偿。

5.建立征收补偿支出和村集体土地出让收益两套台账。实施棚改的村，以村为单位由牟平区泰润城市建设投资有限公司、区国土分局、区财政局、区住建局、村所属镇街五方分别建立征收补偿支出和村集体土地出让收益两套台账。台账中载明该村拆迁补偿的总支出和拆迁村所属的土地出让时所产生的“区、镇、村”三级土地收益，利用“区、镇、村”三级土地收益抵顶拆迁补偿总支出，抵完为止。

八、棚户区改造安置房源的筹集和分配

1.棚户区改造安置房源主要采取两种方式筹集：

(1)通过政府建设安置社区筹集。充分考虑居民的生活习俗、地缘因素，本着“就近安置、相对集中、环境优美、配套齐全”的原则，在城区不同的位置建设安置社区。同时，社区按照规划要求，建设与居住人口规模相适应的公共服务设施。主要包括：①商业服务、金融邮电等商业性公共服务设施;②教育设施;③停车场、公共活动场所及环卫设施等公用设施;④社区居民委员会工作用房和居民公益性服务设施;⑤社区警务室;⑥社区卫生服务中心或卫生服务站;⑦社区居家养老服务设施;⑧物业用房建设;⑨社区党群服务中心。所建安置房纳入区棚改安置房房源库。

(2)通过向房地产开发企业购买筹集。房地产开发企业必须具备以下条件：①房地产企业自愿申请;②取得预售许可手续或取得项目房屋所有权总证的;③房源无查封、产权无争议的;④项目进展正常，不存在停工状态的;⑤开发企业诚信良好，无不良记录。

2.各相关镇街负责以片区或村为单位，组织被征收人持购房券(征收房屋补偿总价款证明)，在区政府统一确定的安置房房源库中，自主选择一套房源库中的安置房后，剩余的补偿总价款可自主确定兑换货币或再选房。剩余的补偿款购置最后一套政府主导建设的安置社区中的房屋，购买款不能超过剩余补偿款的1倍，超过部分按市场价格购买。

九、通过棚户区改造推进村改居、居并区工作，提升城市功能

1.区相关部门和各镇街要根据棚改后出现的新问题、新形势，积极探索科学有效的社区管理，村组织运转各方面的新方法、新途径，做好村改居等后续工作，确保社会稳定、管理顺畅、集体资产安全(具体相关办法另行制定)。实施社区管理的改造村(居)原有的三资管理模式不变，组织管理体系不变。

2.参与棚改的里村，政府将根据各村的实际情况，统筹安排商服用房，由镇街统一监管，集中运营，产生的收益用于保障村组织后续发展需要。

十、前后政策衔接问题

1.对已经启动安置房建设并正常运行的旧村改造项目，按原项目已批准的政策执行。

2.对因各种原因无法继续推进的旧村改造项目，经村民代表研究同意按现行棚改政策执行的，在各镇街负责解决村、开发企业及村民三方历史遗留问题，收回该项目前期享受的原旧村改造政策后，可按照“一村一议”的原则，制定解决处置方案，改造资金从改造村范围内土地出让后产生收益(或剩余安置成本)中抵扣。

3.本意见所涉及棚户区改造的具体配套文件另行制定。

4.本意见实施后，《烟台市牟平区城区旧村(城)改造暂行办法》(烟牟政发〔2009〕10号)、《关于加快推进城区旧村(城)改造工作的意见》(烟牟政发〔2009〕55号)、《关于调整烟台市牟平区城市规划区范围内旧村(城)改造政策的意见》(烟牟政发〔2013〕34号)、《牟平区棚户区改造安置与补偿实施意见》同时废止。

本意见自发布之日起执行，试行一年。由区棚户区改造指挥部负责解释。