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烟台的中心,到底是芝罘还是莱山?

2022-10-04 12:45:33 849

摘要:如果你问本地人,烟台中心区是哪儿?大多数人会说芝罘。你再问烟台的富人大多都住哪?很多人会抬手遥指莱山。这看起来是很吊诡的一件事,一座城市的有钱人,没有选择公认的核心城区居住,反而组团搬离。是芝罘太差还是莱山太好?这样的趋势会一直持续吗?壹回...

如果你问本地人,烟台中心区是哪儿?大多数人会说芝罘
你再问烟台的富人大多都住哪?很多人会抬手遥指
莱山
这看起来是很吊诡的一件事,一座城市的有钱人,没有选择公认的核心城区居住,反而组团搬离。


是芝罘太差还是莱山太好?
这样的趋势会一直持续吗?



回答类似问题时,可以以其他城市作为参考。国内大部分城市,其实都存在类似的发展格局。
前几天在研究重庆这座城市时,发现了一个很有意思的范本。


重庆的中心城区是渝中区,相当于芝罘。而渝中区的核心则是
两路口,这个板块就相当于芝罘核心区,也是既有旧时大使馆的遗址,也有老百货商场、老电影院等历史遗留。


就在这样的板块内,重庆推出了一个城市综合体项目-
重庆中心。命名就是这么简单粗暴且直观。
项目啥样,开发商是谁不重要。重要的是,即使第一次看这个项目,你会自然而然就把它定位成绝对的豪宅项目,一定会有大面积的平层产品。
重庆的富人会抢吗?显而易见。
每个人心里都有一个衡量标准,中心城区,应该有足够的历史底蕴与能够代表一座城市的N个地标。
新区可能有很多,但中心从来不会改变。


最能代表烟台城市形象的是什么?
烟台山朝阳街所城里天后行宫……这些都在芝罘区。



也只有芝罘,是烟台最好的名片。


而中心城区的每一次动作,代表的是这座城市整体形象的改变。
芝罘为啥在认可度上,被莱山赶超?说白了,之前几年改变太少。相较于开发区和莱山区,芝罘区整体
城市界面更新有点慢
尤其是居住层面,主城内大量存在的是老旧小区。很多已经有几十年的历史,勉强可以满足住的属性,生活舒适度上却难以匹配现代人的需求。
但作为中心城区,内在的基因不会改变。就像目前开启全面城市更新的芝罘,已经势不可挡。


从城市规划的角度看,芝罘近两年的动作,着实超出了烟台这座城市该有的更新能量。


面向未来50甚至100年的九大片区中,芝罘独占三个,而且推进速度非常之快。


海上世界作为NO.1的重点工程,很早之前就确定在了芝罘核心区。与之相匹配的芝罘仙境,则串联了芝罘的自然与历史地标。幸福新城的大力度改造,以平推式拆迁、多类型产业与资源的集中落地,刷新了烟台人对于区域改变的认知。


重要的是,在这三大片区之外,还有只楚的棚改及大城规划核心的老旧小区改造南部新城继续深入商业文旅等资源的不断扩充……
看过这些,让人有一种感觉,芝罘区已经下定决心,要把失去的时间快速夺回来。


也是从2020年开始,烟台人对于芝罘回归这个话题,越来越关注。更多人,已经开始用脚投票。


根据2021年1-4月份的数据报告,芝罘区的商品房销售面积以及套数,均位列首位。


而2020年的数据,芝罘低于莱山。同时去年芝罘的供应面积与成交均价也低于莱山。


2021前4个月芝罘能占据首位,成交前三甲万科城绿城留香园万科壹都会功不可没。这两家房企,也是目前烟台市场最被认可的选手。


不过以上两组数据有一个点你发现没,尽管成交面积芝罘比莱山高,但均价还是莱山略胜一筹。
成交均价不高,说明目前芝罘区放出的产品中刚需、刚改最受欢迎。例如前三位的项目,其实价格都相对有性价比。


而从幸福新城目前开售的两个项目看,均价大部分在一万四五左右。三盛与蓝光两个项目的去化率非常之高,关注度同样在线。


接下来金茂悦上实云麓两个品牌项目将推出,手握钞票想要进场的人不在少数。


当我们把目前芝罘比较集中的幸福新城等偏向改善的板块,与只楚等刚需板块叠加,会发现他们的均价大概就是目前芝罘区的成交均价。


但别忘了,芝罘核心还存在大批隐藏的实力选手。


去年12月,招商与华润携手以16亿总价斩获海上世界首宗住宅用地;

西南河体育场地块规划已经出炉,学区引人注目;

白石、小黄山等核心区域的老旧小区将迎来改造;

……


核心区域的项目,才是烟台最有价值的产品。以招商与华润海上世界项目为例,已经引起了众多富人的关注。


目前主要有两类人,一类是在莱山富人板块居住的高端圈层,一类是在芝罘居住传统改善小区如天鸿凯旋城的业主。


他们当前的诉求是:烟台最中心的区域,终于要迎来真正高价值的核心资产了,没别的,买他。


站在城市的角度,这非常好理解。


在郑州买东区或者金水

在成都买金融城和高新

在青岛买市南

在武汉买沿江

……


尤其深圳湾一号、汤臣一品之类的项目,更是绩优股。


这是站在房地产周期城市格局资产配置等一系列作用力下的正确答案。


如果说烟台不改造芝罘区,不大力引进新的产业、新的资源、新的房地产项目。


其他区承担不了核心资产的重任,注意,这不仅仅是房价的问题,而是城市认同感潜力值的问题。


芝罘核心回归,才是最好的名片,才能够留住关注这座城市的高端圈层。


所以,目前芝罘区是成交面积在回归,随着更多高价值的项目推出,芝罘区的成交均价以及数量也会迎来新的涨幅。




由以上可见,烟台为芝罘区回归,已经铺垫了非常多的元素。这些利好因素,已经开始逐一发力,彼此之间在形成合力促进芝罘发展。


但还是要说,芝罘区的回归,绝不是此消彼长式的城市变迁,也即,莱山并不会因为芝罘的再次崛起,而丢失目前的成果。


在烟台未来3-5年城市规划中,芝罘与莱山是作为一个核心来打造。一个核心,代表着两区融合是大方向。


其实就当下而言两区东部的融合已经基本完成,两区滨海一线基本没有隔阂。


目前正在加速的是南部,以大南山为明显界限的两区在塔山南路开通、高铁新区推进、诸多房企进驻的推动下,融合在快速进行。


从实际感受看,莱山与芝罘之间的通勤已经非常方便。住在莱山,工作在芝罘或住在芝罘,工作在莱山,非常普遍。


当再次思考芝罘区的回归,会发现烟台是在让核心的两极进入同一起跑线,形成一股合力向前冲。


两个区并不是竞争关系,而是要找准自己的发展定位,形成烟台真正的核心。


莱山的改善居住与政务体系基本形成,大学城的存在形成了源源不断的活力。

而芝罘通过三大片区的重点打造,与其他工程相匹配,在加速核心动能的回归。


两者在定位上有差异,可以进行互补,也能够实现1+1>2的发展效果。


之前几年,莱山跑得很快,芝罘区落下了,只能拖着一条腿走路。

现在,芝罘区跟上了,不仅能小跑,还能大跳。


这对于烟台的意义,非常重大。


一个核心,内部各区域不同分工,这是烟台新的城市发展逻辑链,而且已经卓有成效。


接下来,可以期待芝罘的更多改变发生。

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