摘要：如果你问本地人，烟台中心区是哪儿?大多数人会说芝罘。你再问烟台的富人大多都住哪?很多人会抬手遥指莱山。这看起来是很吊诡的一件事，一座城市的有钱人，没有选择公认的核心城区居住，反而组团搬离。是芝罘太差还是莱山太好？这样的趋势会一直持续吗？壹回...
如果你问本地人，烟台中心区是哪儿?大多数人会说芝罘。
你再问烟台的富人大多都住哪?很多人会抬手遥指莱山。
这看起来是很吊诡的一件事，一座城市的有钱人，没有选择公认的核心城区居住，反而组团搬离。
是芝罘太差还是莱山太好？
这样的趋势会一直持续吗？
回答类似问题时，可以以其他城市作为参考。国内大部分城市，其实都存在类似的发展格局。
前几天在研究重庆这座城市时，发现了一个很有意思的范本。
重庆的中心城区是渝中区，相当于芝罘。而渝中区的核心则是两路口，这个板块就相当于芝罘核心区，也是既有旧时大使馆的遗址，也有老百货商场、老电影院等历史遗留。
就在这样的板块内，重庆推出了一个城市综合体项目-重庆中心。命名就是这么简单粗暴且直观。
项目啥样，开发商是谁不重要。重要的是，即使第一次看这个项目，你会自然而然就把它定位成绝对的豪宅项目，一定会有大面积的平层产品。
重庆的富人会抢吗？显而易见。
每个人心里都有一个衡量标准，中心城区，应该有足够的历史底蕴与能够代表一座城市的N个地标。
新区可能有很多，但中心从来不会改变。
最能代表烟台城市形象的是什么？烟台山、朝阳街、所城里、天后行宫……这些都在芝罘区。
也只有芝罘，是烟台最好的名片。
而中心城区的每一次动作，代表的是这座城市整体形象的改变。
芝罘为啥在认可度上，被莱山赶超？说白了，之前几年改变太少。相较于开发区和莱山区，芝罘区整体城市界面更新有点慢。
尤其是居住层面，主城内大量存在的是老旧小区。很多已经有几十年的历史，勉强可以满足住的属性，生活舒适度上却难以匹配现代人的需求。
但作为中心城区，内在的基因不会改变。就像目前开启全面城市更新的芝罘，已经势不可挡。
贰
从城市规划的角度看，芝罘近两年的动作，着实超出了烟台这座城市该有的更新能量。
面向未来50甚至100年的九大片区中，芝罘独占三个，而且推进速度非常之快。
海上世界作为NO.1的重点工程，很早之前就确定在了芝罘核心区。与之相匹配的芝罘仙境，则串联了芝罘的自然与历史地标。幸福新城的大力度改造，以平推式拆迁、多类型产业与资源的集中落地，刷新了烟台人对于区域改变的认知。
重要的是，在这三大片区之外，还有只楚的棚改及大城规划、核心的老旧小区改造、南部新城继续深入、商业文旅等资源的不断扩充……
看过这些，让人有一种感觉，芝罘区已经下定决心，要把失去的时间快速夺回来。
也是从2020年开始，烟台人对于芝罘回归这个话题，越来越关注。更多人，已经开始用脚投票。
根据2021年1-4月份的数据报告，芝罘区的商品房销售面积以及套数，均位列首位。
而2020年的数据，芝罘低于莱山。同时去年芝罘的供应面积与成交均价也低于莱山。
2021前4个月芝罘能占据首位，成交前三甲万科城、绿城留香园与万科壹都会功不可没。这两家房企，也是目前烟台市场最被认可的选手。
不过以上两组数据有一个点你发现没，尽管成交面积芝罘比莱山高，但均价还是莱山略胜一筹。
成交均价不高，说明目前芝罘区放出的产品中刚需、刚改最受欢迎。例如前三位的项目，其实价格都相对有性价比。
而从幸福新城目前开售的两个项目看，均价大部分在一万四五左右。三盛与蓝光两个项目的去化率非常之高，关注度同样在线。
接下来金茂悦与上实云麓两个品牌项目将推出，手握钞票想要进场的人不在少数。
当我们把目前芝罘比较集中的幸福新城等偏向改善的板块，与只楚等刚需板块叠加，会发现他们的均价大概就是目前芝罘区的成交均价。
但别忘了，芝罘核心还存在大批隐藏的实力选手。
去年12月，招商与华润携手以16亿总价斩获海上世界首宗住宅用地；
西南河体育场地块规划已经出炉，学区引人注目；
白石、小黄山等核心区域的老旧小区将迎来改造；
……
核心区域的项目，才是烟台最有价值的产品。以招商与华润海上世界项目为例，已经引起了众多富人的关注。
目前主要有两类人，一类是在莱山富人板块居住的高端圈层，一类是在芝罘居住传统改善小区如天鸿凯旋城的业主。
他们当前的诉求是：烟台最中心的区域，终于要迎来真正高价值的核心资产了，没别的，买他。
站在城市的角度，这非常好理解。
在郑州买东区或者金水
在成都买金融城和高新
在青岛买市南
在武汉买沿江
……
尤其深圳湾一号、汤臣一品之类的项目，更是绩优股。
这是站在房地产周期、城市格局、资产配置等一系列作用力下的正确答案。
如果说烟台不改造芝罘区，不大力引进新的产业、新的资源、新的房地产项目。
其他区承担不了核心资产的重任，注意，这不仅仅是房价的问题，而是城市认同感与潜力值的问题。
芝罘核心回归，才是最好的名片，才能够留住关注这座城市的高端圈层。
所以，目前芝罘区是成交面积在回归，随着更多高价值的项目推出，芝罘区的成交均价以及数量也会迎来新的涨幅。
叁
由以上可见，烟台为芝罘区回归，已经铺垫了非常多的元素。这些利好因素，已经开始逐一发力，彼此之间在形成合力促进芝罘发展。
但还是要说，芝罘区的回归，绝不是此消彼长式的城市变迁，也即，莱山并不会因为芝罘的再次崛起，而丢失目前的成果。
在烟台未来3-5年城市规划中，芝罘与莱山是作为一个核心来打造。一个核心，代表着两区融合是大方向。
其实就当下而言两区东部的融合已经基本完成，两区滨海一线基本没有隔阂。
目前正在加速的是南部，以大南山为明显界限的两区在塔山南路开通、高铁新区推进、诸多房企进驻的推动下，融合在快速进行。
从实际感受看，莱山与芝罘之间的通勤已经非常方便。住在莱山，工作在芝罘或住在芝罘，工作在莱山，非常普遍。
当再次思考芝罘区的回归，会发现烟台是在让核心的两极进入同一起跑线，形成一股合力向前冲。
两个区并不是竞争关系，而是要找准自己的发展定位，形成烟台真正的核心。
莱山的改善居住与政务体系基本形成，大学城的存在形成了源源不断的活力。
而芝罘通过三大片区的重点打造，与其他工程相匹配，在加速核心动能的回归。
两者在定位上有差异，可以进行互补，也能够实现1+1＞2的发展效果。
之前几年，莱山跑得很快，芝罘区落下了，只能拖着一条腿走路。
现在，芝罘区跟上了，不仅能小跑，还能大跳。
这对于烟台的意义，非常重大。
一个核心，内部各区域不同分工，这是烟台新的城市发展逻辑链，而且已经卓有成效。
接下来，可以期待芝罘的更多改变发生。
